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加快房地产供给侧结构性改革   今年是中国“十三五”规划的开局之年,本届论坛以“新五年、新格局”为主题,在中美房地产同行间对话交流,分析房地产发展趋势,应对房地产机遇挑战,为房地产发展提供新动力。下面,我就中国房地产发展特别是供给侧结构性改革,与大家作一交流.   为中国这样一个人口大国提供住房供应,既是人类居住史的壮举,也是供给侧结构性改革的实践。改革开放前,中国住房供应极度短缺,三代同室、结婚没房子的情况很常见,我们长期为房担忧,为房苦恼。住房问题,成了国之忧、民之忧、家之忧。1980年4月2日,针对“住房难”问题,中国改革开放的总设计师邓小平提出了改革住房分配制度的设想,打破了传统的福利分房观念,启动了以供给满足需求为导向的住房制度改革。经过一系列的试点,特别是1998年全面深化住房制度改革以来,实行住房分配货币化、住房产权自有化、住房供应社会化、住房保障多样化、住房管理专业化,住房建设和消费进入快速发展期,人民群众居住条件得到了极大改善,1978年至2014年,在城镇人口增加3.4倍的情况下,城镇居民人均住宅建筑面积增加了4倍,达到33.3平方米,户均成套住房接近1套,实现了住房由“极度短缺”到“快速发展”再到“追求品质”三个阶段的历史性跨越。当前,房地产领域正在贯彻落实中央创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,与互联网、信息经济、智能技术加深融合,不断推进绿色低碳,促进人与自然的和谐。住房消费向多层次、个性化、高品质方向转变,房地产业仍有较大发展空间。但快速发展的同时,长期积累的问题和矛盾也日益显现:   第一,城市分化严重、库存压力大。   中国房地产的发展与城市化相辅相成。由于城市化进程和资源配置的差别,不同城市房地产分化严重。一线城市和部分二线城市面临房价调控的压力,多数二线城市要保持稳定发展,三四线城市库存压力大。虽然全国房地产库存已连续三个月下降,但商品房待售面积仍高达7.2亿平方米。此外,产品供应结构不适应市场需求,同质化现象严重,非住宅产品去库存压力大,配套不完善、适销不对路的产品大量积压。化解房地产库存成为当前经济工作的一项重要任务。   第二,房地产杠杆化风险加大。   2008年以来,面对国际金融危机,中国出台了一系列经济刺激计划,大量社会资金流向房地产和大批企业介入房地产。今年以来,在去库存等货币政策推动下,全国商品房销售面积和销售金额均快速增长,但这种市场回暖主要是金融杠杆的作用,加杠杆虽然释放了部分有效需求和改善性需求,但也带来了不少投资投机性需求。如果继续加杠杆,将导致旧的泡沫还没挤出,新的泡沫又会积聚,最终可能会在政策收紧时破裂。美国的次贷危机、日本的房地产泡沫,就是由于反复加杠杆,通过一轮又一轮的量化宽松、再宽松,形成了恶性循环。房地产杠杆化的加大,有可能引发系统性和区域性风险。   第三,房地产成本不断上升。   成本不断上升是行业面临的又一问题,一是土地成本不断增加,二是融资成本不断增加,三是材料采购成本不断增加,四是管理成本和劳动力成本不断增加。其中,最突出的是土地成本。房地产是高度依赖土地和资金的行业,但土地不能无限供应,企业拿地和拆迁成本不断升高,抗风险能力有所下降,尤其是地王频频出现,深受社会关注,但这绝非我们所愿意看到的。除此之外,绿色智能建筑的建设成本也有所增加。现在看,绿色智能建筑不能单纯以高投入、高成本为导向,而要以满足人们的生活需求为前提,以经济适用为原则,在性价比上形成优势。   第四,房地产短板日益显现。   主要反映在:一是粗放式设计建造导致“大路货”随处可见,部分房地产企业仍停留在户型、面积、地段的传统比拼上,而没在规划设计、技术标准、信用等方面展开竞争。二是产品质量提升缓慢。一些企业重销售、轻技术,重资金、轻管理,在一些关键技术应用上缺少突破,产品质量不高。三是配套服务有待提高。虽然房地产业对社区服务业有所拓展,但一些项目在交通、商业、金融、教育、医疗等公共资源还没配置好的情况下就盲目开盘,产生了大量的无效供应。四是资源能源浪费严重。商品房交付仍以毛坯房为主,绿色新型建材应用不广,住宅产业化进展缓慢,大量的建筑垃圾和住宅生产使用过程中的高碳排放,对生态环境产生了不良影响。   上面提到的四个方面,也正是当前中国经济面临的去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务在房地产领域的集中体现。   供给侧结构性改革是当前和今后一段时期我国经济工作的主线。怎样在房地产领域搞好供给侧结构性改革?我把它概括为“明确一项任务”、“建立两个体系”、“创新三项机制”、“补足四个短板”。   一、明确一项任务   化解房地产库存是当前中央确定的一项重要任务。“去库存”不是零库存,合理的库存,能保持市场的供求平衡和价格稳定。但当库存超过了合理的周期,去化时间过长甚至难以去化,就会变成城市的“负资产”,并造成企业和相关产业的资金链断裂,引发金融风险或社会问题。但化解房地产库存,又与钢铁、煤炭、化工等领域严重的产能过剩不同,房地产作为不动产,它不是普通的产能,无法像工业产能那样“关、停、并、转”。不切实际和指标式、任务式的去库存很难见效。因此,既要立足当前,也要看到长远,因城施策做到“四个结合”:一是结合所在城市未来人口和住宅需求进行科学测算,按照未建、待建、在建、已建待售的分类,摸清房地产库存的成因和底数,相应调整房地产开发规划。二是结合群众对交通、文化、教育、医疗健康的需求,加快三四线城市基础配套设施建设,扩大有效需求。三是结合大城市人口疏解计划,加强城市副中心、卫星城的基础设施建设和配套服务,在产业搬迁过程中实现人口的迁移居住,逐步盘活库存。四是结合国家就业创业政策,在三四线城市提供更多就业创业机会,吸引更多农村转移劳动力和大学毕业生到这些城市工作居住。现在有些大学生未来收入是有保障的,还有一部分新市民也有一定经济收入,愿意从农村进城买房,要挖掘他们的购房潜力。总之,化解房地产库存不能只靠财税、金融等政策,要在供给侧结合城市产业、配套服务等多方发力。   二、建立两个体系   (一)以需求为导向的产品结构体系。   当“量”的问题基本解决后,对“质”的要求就会更高。当前,中国的住房消费已经从“有房住”向“住好房”转变,追求更完善的住房配套、更优质的公共服务、更绿色健康的品质和环境,是供给侧改革的主要任务。有效供给建立在需求导向的基础上,中国房地产不是需求不足或没有需求,而是需求变了,供给的产品却没有变,质量、服务跟不上。我给大家举个例子:杭州临安有个别墅项目,2013年开盘,17个楼盘总成交仅130套,去年一年销售为零,库存占项目总量的50%,企业负债7.6亿元。为什么近在杭州咫尺、风景那么好的项目得不到消费者认同?就是产品出现了错配。浙江蓝城集团接手后,从供给侧入手,重新规划设计,把原来500平方米左右的大面积、毛坯房别墅进行重新设计,改为83平方米的精装修+中式小别墅,增加了餐饮购物、休闲娱乐、文化体育、健康医疗和交通等配套服务。通过“一减一增”,让一个滞销产品变成畅销产品,完成了乌鸦变凤凰的转变。   (二)租售并举的住房供应体系。   从供给侧看,去库存和改善供应结构是“表”,建立一个租售并举、供应形态均衡的住房市场才是“本”。改善供应形态,首先要去除“重售轻租”的观念,把一次性的住房购买,变成分时期、分时段、分年龄的合理投资。国外租赁市场都很活跃,一些国家50%左右的居民是靠租房解决居住的,而且租售比价合理,国际上也是用租售比来衡量房地产在一座城市的投资价值和潜力。其次,要支持房地产企业从商品房销售向售租并举模式转变,同时鼓励投资者购买库存的空置房,可以用于租赁,也可以改造为养老、体育、物流等设施,盘活更多沉淀的房地产库存。三是培育发展房屋置换市场,中国已经逐步从增量房时代进入存量房时代。通过房屋置换,既能调剂住房激活二手房市场,也能与新房市场联动。一个家庭在不同阶段住房需求不同,可能需要置换好几次房。目前,大连在全国创建“先买后卖”的房屋置换办法,置换户在二手房或新房市场选中房源后,由置换机构联合银行提供“卖方信用”,以原住房评估价的60%贷款给置换户,而且换房信息在统一的电子商务平台上可查找;用于置换的资金在置换户、委托机构、银行三方托管下运行。该办法实行15年来,大连已置换房屋2.1万套。   三、创新三项机制   我认为,现阶段房地产供给侧、需求端有三项机制值得创新。   (一)土地供应机制。   从供给侧看,土地制度创新是改革能否成功的关键。当前,对去化周期长的地区要减少供地或停止供地,从供给侧抑制低端和无效供应。常州市今年已是停止供地第三个年头,现在去化周期已减为9个月,到年底去化周期可实现6个月。同时调整商用地产的供应结构,严格控制商业地产、城市综合体、办公用房的用地供应,通过商改住调整用途,发展优客工场、长租公寓。房地产企业也要主动适应甚至参与供应管理。   (二)高品质新型住宅激励机制。   供给侧改革也要有抑有扬。抑的,是低端和无效的供应;扬的,是高品质新型住宅。要用政策激励机制引导市场供应高品质住宅,对用产业化、集成化、信息化手段和新型建造方式生产的高品质新型住宅,要给予信贷、税收优惠政策,降低高品质住宅初期发展的建设成本,支持房地产企业发展优质产品。同时,有必要将绿色、节能、智能等要求纳入建设标准,将住宅性能等主要指标,作为项目招标、土地出让的前置条件,使更多绿色建筑、节能建筑获得政策支持。   (三)新市民需求支持机制。   从需求端看,也要制定切实可行的政策,支持有一定经济收入的农民进城买房,推动农民工市民化,使新市民的住房需求加以落实。这里面有两点需要抓紧:一是简化收入证明和担保手续,切实解决农民购房贷款准入难、条件高、费用多、办理慢的问题,为他们扫清政策障碍;二是通过解决户籍、居住证、子女教育等手段,帮助解决新市民买房的后顾之忧。   四、补足四个短板   加强供给侧结构性改革,要将制约房地产发展的关键性短板补齐。   (一)补设计短板。分析一些城市库存大的原因,设计单一是先天性短板,形成了大量的无效供给,但如果设计好了,就能将普通的住宅产品变成城市的经典作品。做到这一点,首先要将建筑设计与城市设计融合;其次,建筑设计要兼顾室内装修设计,二者合一,同步完成;三是在大力推广装配式建筑中要特别重视预制构配件设计,完善设计体系。如江苏龙信建设集团,在设计中有效融入装配式技术,既提高了住宅品质和城市形象,也降低了开发成本,企业从中获得经济社会效益。   (二)补产品短板。一要适应用户对住宅升级换代的需要,提高住宅品质,大力发展绿色建筑,建立智能舒适、健康愉悦的生活环境,提高居住舒适度。二要依托互联网和智能技术,整合产业链,推动房地产与设计创意、医疗养老、休闲娱乐、现代服务业等融合,满足群众对不同业态的需求。   (三)补住区配套短板。首先完善住区规划,合理布局。要按照“加密路网、划小住区、开放公区、组团封闭”的原则,补足住区规划。早在15年前,万科就吸收国外经验,在住区规划上打破常规,运用街坊式的设计,规划了深圳四季花城和武汉城市花园项目,建成后的住区尺度适宜、配套完善、安全便捷,至今还保持着良好的环境和服务。其次要落实配套,商业、公共服务配套设施要与小区同步规划、同步建设、同步使用。   (四)补技术短板。“十三五”时期,是科技创新能不能在房地产行业突破的关键期,要推进住宅产业化和新型建造,扩大全装修住宅供应比例,真正为老百姓建造长寿命、好性能、绿色低碳的百年住宅,要实现这一目标,就要大力发展支撑体和填充体分离的SI住宅体系;要利用集成化技术,促进全装修。一些先进技术如果再不应用推广,造成的短板,将让我们终生遗憾!   推进房地产供给侧结构性改革,是中国适应新常态的重大创新,也是实现“十三五”规划的必然选择,我们愿与大家一起,为中国房地产业的明天,探索出一条更广阔更美好更能持续发展的道路!