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嘉宾对话:新兴地产与装配式建筑

主持人:我们欢迎大家进行高端对话环节,对话主题是新兴地产与装配式建筑,我们有请国家发改委城市和小城镇中心副主任研究员乔润令,国家筑建部政研中心原副主任、研究员王珏林,中国房地产业协会人居委副主任、专家组长、总建筑师开彦,有请中国社科院城市发展与环境研究中心主任、研究员牛凤瑞。有请中国建筑技术集团有限公司有限公司工程院,光电建筑技术应用研究所长王志东先生,有请辽宁盛铎建材科技有限公司董事长宁家珊,我们欢迎几位来到舞台上,和我们一起来对话主题,新兴地产与装配式的建筑,欢迎几位。

我们知道供给侧改革和创新是我们国家提出的战略性的要求,住建部对装配式建筑推广也是非常重视,国土经济学会一直在抓深呼吸小城和小镇建设工作,已经取得了良好的成效,如何进一步来促进这两项工作,我们要有请几位专家跟我们一起来分析一下。首先第一个问题要问的是为什么我们国家非常重视特色小镇、田园综合体,创建特色小镇和田园综合体要具备哪些条件,或者存在哪些困难,我们应该怎么去解决,几位来发表一自己的观点和心得体会,有请。

乔润令:刚才我们乔会长说到了,我们学会搞了不少深呼吸的小镇,刚才主持人也问到这个问题,其实特色小镇和田园综合体是房地产转型非常重要的一个领域,据我所知房地产排前五十强的已经全部进入特色小镇领域。中国数得着的大公司已经全部进入特色小镇领域,特色小镇是中国最近几年来政府也热,市场也热,民营资本也热,房地产业热的这么一个非常罕见的。所以说我们的结论就是,特色小镇包括目前房地产业转型特别重要的领域。

大体上是这样,上星期我们在长沙,国家发改委和新华社,还有长沙市政府开了一个会,特色小镇总体来说它是一个新的发展的平台,而且是一些新的产业集聚的空间,或者新的机制体制,或者新的商业模式发展的这样一个载体。比如说最早是欧美产生的,完了以后我们学欧美,浙江最早在中国落地,提出来并且实施,完了以后国家三个部委出台政策,最近四部委又出台新政策,大体上特色小镇对我们人居环境或者下一步城镇化,可能会产生一个非常大的影响,或者说可能会提供一个新的坐标,我这个说法不知道几位专家怎么看。

比如说三生融合这样一种非常重要的理念,刚才有的专家确实是基本上以住为主,但是质量高低、人均环境如何可能就考虑得差一点,三生融合,生态、生产、生活融合,这样一种理念可能是下一步城市发展重要的一个参照器。第二,特色小镇高度强调文化和生态,文化一定要融入特色小镇当中及整体上改变我们原来的千镇一面,这样对我们居住的形态,建筑的形态,整体上会发生一个非常大的转变。我想下一步中央已经提出来十九大以后一个非常重要的转变,就是中国整个经济从高速度发展转向高质量发展,房地产也是如此,城镇化也是如此,特色小镇也是如此。所谓的高质量就是要讲生态、文化、环境,包括我们装配是要环保节能,绿色发展嘛,这是一个刚才回答主持人的内容。

第二个内容,有关特色小镇现在大体上国家的政策是这样,原来是三个部委发了一个文要搞一千家,后来发现这里的问题比较多,目前特色小镇出现的主要是这么几个问题。第一个空心化,没有产业。第二个房地产化,这个是特别严防的一个非常重要的政策导向,第三个是地方政府利用特色小镇把它当做一个筐,什么都往里装,同时又开始新的借债。所以说四个部位十二月份发了一个新的文件,第一防止地方政府个度借债搞特色小镇。第二,防止特色小镇走向房地产化,这非常重要。同时国土部和环保部介入以后,国土不有一个政策就是以存量土地的再开发为主,不回答规模供应新的土地搞特色小镇。环保部要求绿色环保,这是一个要点。第二个要点,政策的主导基本上把特色小镇纳入新型城镇化的范围,就是说纳入经营城镇化的范围,由11个部委联席会议组织的统筹指导,牵头单位是国家发改委,所以下一步特色小镇的情况会发生很大变化,比如申报怎么怎么会有所不同。这次长沙会议国家发改委主导部门已经说了,可能以往的这四五百家可能还得重新分类,有些不合格的要动态调整,下一步怎么做,要等着国家新领导上来,新的机构形成,完了人代会开完以后再操作,谢谢。

主持人:谢谢您的分享,非常的让我们受益匪浅,我们其他几位嘉宾有没有自己的想法,也跟我们分享一下。

王珏林:这个特色小镇怎么来的呢?现在大家都知道我们整个经济发展房市的转变,刚才咱们人的很对,所以城镇化需要均衡发展,那我们怎么均衡呢?我们关注的是大城市,没有关心中小城市和农村。第三,又提出我们乡村振兴这样一个战略性,所以这几方面措施我们现在国家有关部委在抓特色小镇,起一个引导带动作用。所以现在应当说这个也是一个大的工程,做起来不那么容易。毕竟小真嘛,有部分小镇经济发展非常好,甚至比内地西部的城市还好,大部分我们多少小镇呢?而且具备有特色基础的又有多少?不多,尤其它的基础设施、公用设施更是,所以做起来确实难。现在抓点也是好的抓,实际上综合抓产业,有特色的产业来慢慢的形成一个小规模的城市,往这边抓,就培育更多的小城市,来带动乡村,来城镇化,这是第一点。

所以前面中央抓地方抓,哪儿都在抓,乱套了,好像这是块大肉似的,其实没有,肉不多,骨头多。

第二我想谈的是对于我们企业来讲机会,因为现在城市的土地非常紧张,而且很严酷,尤其大城市,主要原因就是城市现在不扩张了,就城市发展房市也发生变化了,现在你看城市规划,以前经常往外扩,这几年扩了多少?所以现在就抓棚户区,抓保障性住房,另外八成是里边的企业用地,不往外扩张了,没有地了,但是城市还得发展建设,原来城市化过程中这么多年存在的死角短板把它补上,有工程我们就稳定就业,就稳定投资,所以说现在就是我们特色小镇还是我们新兴方面市场,我们很多企业现在关注的地方。所以特色小镇最好搞的投资,短频快最好搞的就是文化旅游,见效快,因为它选择的位置区域和环境都是最佳,所以它快,它主要吸引消费,吸引投资。产业现在实体产业比较有原先的基础,来形成规模比较大的,对地方有带动作用的。

我理解特色小镇,一个是解决可持续发展问题,第二个解决就业问题,它是集聚人口华的城市,第三,现在小镇跟以前不一样,创新了,所以这个应当是我们特色小镇未来,我们企业做还是政府做?但是它是不是个投资机会?我觉得有,因为这种盘子现在是大的不想吃,小企业又吃不动,只有我们中等企业,在我们中小企业联合起来才能把它吃下来,这是个赚钱机会,谢谢。

主持人:我们有请牛教授来分享一下

牛凤瑞:现在说的特色小镇,我写了两篇文章,好像媒体一直不大愿意用,我把我的基本观点给大家做一个简单的提纲携领的汇报。第一,我赞成特色小镇试点,但很担心或者不赞成特色小镇大跃进新高潮。为什么呢?这里边有这么几点认识。

第一点,我们的特色小镇是在一个什么历史背景下,中国的城市化50%,高潮阶段、快速阶段还没有过去,而中国的城市化政策,这种崇小制大这种主流思想一直没有推动,我们城市化的政策,五万万人口,城市空地是上限,是天花板,这个依据并不充分,我们现在考虑问题的方法存在严重的缺陷,比如我们大城市,北京和上海,两千万人的大城市,但是我们的概念一百万人口就是大城市。那么这里边就有一个问题,你五百万到两千万之间还有一个一千百的上升空间,你凭什么把天花板弄到五百万?现在我们限制大城市的发展,过度的夸大大城市病,然后出台特色小镇试点,如果就特色小镇试点来论没问题,它是新型城市化的重要组成部分,它是乡村振兴战略的重要方针,没问题。大中小城市协调发展,大中小城市与小城镇协调发展,实际上各类城市,不同规模的城市,各自有各自的职能分工,各自有各自的优点,也有各自的缺点。这个它互相之间不能相互替代,比如现在小即是美,太绝对化了,小即是美有道理,但是小不等于十全十美,如下它们十全十美就没有事物的多样性。大也不等于就是丑,大也有大存在的理由,应该这么说。

现在再回来想特色小镇建设,在口号上特色产业支撑,特色文化彰显,特色规划建设,这都是对的,这些口号都可以让我们专家去画图,保证给你画的十全十美。但是解决两个关键问题,第一钱从哪儿来,第二地从哪儿来,刚才我们一直在讨论这个问题,钱从哪儿来,社会,大地产商全参与。社会资本也好,什么资本也好,还有像要素,资本的话回报率高一些,对不对?如果不赚钱,他给你去吆喝吗?你怎么样让资本看到盈利的希望,这个要害咱们始终没解决,产业空心化就能有资金汇报吗?

第二个,我们现在的特色小镇都是在农村地区,农村建设用地是集体所有制的土地,地得聪敏说了算,而且这个社区有一个相对独立的以土地连接的一个利益集团,你外部资本去了怎么样去分享未来的土地收益,这个问题你们解决了吗?没有解决,现在大家都倡导。最后能不能成功,取决于这两点。这两点我看有关媒体报道,好像有一种故意绕路走的意思,都不愿意提。而且是迈不过坎的。

最后一个问题,现在跟我们新兴地产有联系,因为我们过去的房地产主要是住房地产接着是工业地产、商业地产,现在强调的是文化地产、旅游地产、养老地产、休闲地产等等,还有金融地产等等,这都可以叫新兴地产,也就是说我们房地产领域正在随着经济社会的发展,向外发展,扩张自己的市场化。那么特色小镇可能就是我们新兴地产的一个重要的平台和抓手,我认为把特色小镇不等于搞房地产化,但是如果没有房地产做先导你特色小镇搞什么呀?有人说雄安新区不搞房地产开发,不搞土地财政,你有强大的政府财力支持无妨一试,但是其他的地方可以吗?所以我们大量的特色小镇。只是我们如何看待房地产,我的理论是什么呢?房地产是我们城市化先导产业,我们要盖房子,盖居住、生活、生产的各种场所,我们现在在这儿开会它不叫住房,叫房屋,过去我们一开始盖这个宾馆的时候是不是叫商业地产,旅游地产未来也是这种情况。

中国为什么到旅游旺季的时候,或者节假日的时候,所有景点都人满为患,就是少,供给不足,需求大,这是一个基本矛盾。现在我们要满足美好生活的追求就要搞建设,房地产是重要的一方面,这就涉及到我们如何去选择特色小镇。现在我看到的一些试点,很多原来就不错,现在给它挂上我们特色小镇的牌子,实际上跟我们没有关系,那怎么去看属于另外的问题。但是我得出一个结论,小城镇的发展有它的客观规律,当你工业化初期的阶段,是工业化推动了小城镇的发展,随着工业化的进程,小城镇成长为中小城市这是一个大规律,这是不可避免的,因为工业企业在聚集,形成产业集群,它必然成为城市,对不对?中国现在进入城市化的中期阶段,30%到70%,所以中国的城市化还有十几年的快速成长期,到2030年以后到70%以后才能进入。

在这个时段我们看到的是什么?特大城市迎来了效益的拐点,像北京、上海,这些特大城市的近郊和远郊就会产生大量的特色小镇,这些特色功能小镇与其说是农村发展的结果,倒不如说是特大城市效益外溢的结果。大家想一想是不是这回事,如果没有特大城市作为依托,如果没有特大城市的人口,对于文旅的市场需求,有它的繁荣吗?所以我个人认为目前特色小镇成功概率最大的区域就是我们特大城市这种它的辐射范围内。但是这样看的话,恐怕这些地区的特色小镇建设,还是这些地区深度城市化的过程,也是这些地区农村率先城市化,正确看我们才有另外一个世界。我的基本观点不一定符合目前的主流,我希望和大家分享,也和大家共同讨论,谢谢。

主持人:谢谢,其实我们一直说新兴地产,如果说我们新兴地产哪些创新的方式?在全国推广会不会有哪些困难?如何解决?

开彦:我还是接着谈特色小镇,特色小镇现在已经形成整个国家发展的潮流,地方政府对它非常重视,现在各级政府都在支持特色小镇的发展,所以这个特色小镇发展的好坏对我们国家整个的经济发展,特别是对农业经济的发展有决定性的指导作用。但是现在特色小镇存在的问题我认为有两个问题,第一,把特色小镇搞成是旅游目的地,这个我认为是不够的,是偏向的。第二个特点,很容易把它作为房地产的开发的对像,房地产的转型,这两个问题我认为都会把特色小镇做偏了,做成跟我们总的特色小镇的发展目标相偏离,不是一回事了,这一点需要改正。

特色小镇的问题,实际上是跟我们现在大力发展城市化是有相当关系的,第二是跟我们现在怎么改变农业现状,改变农业现状目前是空心农村,农村现在有年轻人,有力气有智慧的人都不在农村了,农村空心化,这是我们现在特色小镇,通过特色小镇的发展去改变和扭转农业发展的趋势,改变农村现在空心化的趋势,这一点我认为是现在特色小镇发展一个重要的途径。通过特色小镇的发展带动农业的发展,带动农业的壮大,我们现在的农业我认为现在是非常落后的,我们现在农村的空余下来的土地,就是没人种的土地越来越多,所以我认为特色小镇第一条应该怎么来带动农业产业的发展,围绕农业土地的增值,农业的养殖业,农业的种植业,比如种水果、蔬菜之类的东西,让它更加庞大起来。这一点我认为是非常重要的,怎么把农村的人员重新吸收回来,重新利用他们的力量来打造特色小镇。农业现在目前个别的是在种自己的地,如何把它联合起来种植或者使用,这一点我们的开发商结合农村的政府部门,一起来做农业开发。

主持人:就是我们说的资源整合,推动特色产业发展

开彦:第二是自然状况,山和水变成青山绿水,我们农业发展能够提升生活质量、环境质量,让城里的人愿意到农村去住,大城市有大城市的毛病,农村是没有的,特别是现在电子行业,农村的东西可以带进城市里头,所以这些东西,都应该利用这些条件,把农业经济、农业产业,农业的一些方面能够带动起来,这是我们特色小镇非常重要的一部分,在这方面为了发展这个,也必须把农村的小镇它的特色、特点能够带动起来。当然有房地产商存在,发展农业来带动,这一点是最重要的。这些东西我认为是目前做特色小镇非常重要的。现在筑建部很多的政府部门也在认为现在特色小镇很多在做法上是有问题的,所以把这个做好,我认为对发展特色小镇非常好。

 

所以现在有一个叫田园综合体,我认为这个提得非常好,非常全面,如果有田园综合体作为知道,作为特色小镇的指导方针,那么就能使我们特色小镇非常正确、理性的发展。谢谢。